关于县城商品房开发经营管理情况的
调 查 报 告
www.388365.com常委会城环工委
（2013年6月）
主任、各位副主任、各位委员：
为促进国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《湖南省城市房地产开发经营管理办法》在我县的贯彻实施，在人大常委会胡跃宏副主任带领下，城环工委和办公室对县城商品房开发经营管理情况进行了深入调查，调查组听取了县房产局、县国土局、县住建局、县规划局等单位的工作情况，走访了桃江万基、东方昌盛、大汉集团、都汇国际、远征物业等10多家房地产开发企业和物业公司，实地查看了一些楼盘和小区，听取了部分住户的意见。现将情况汇报如下：
一、基本情况
近年来，县人民政府认真贯彻国务院《城市房地产开发经营管理条例》，按照“中国竹城、中国内陆能源新城、中国生态旅游名城”的建设目标，大力实施“县城建设三年行动计划”，加大城市基础设施建设力度，拉开城市骨架，促进县城扩容提质，加速推动了我县城镇化建设，浙江万基、大汉集团等省内外具有先进理念和资本实力的房地产开发企业先后进驻桃江。同时，县人民政府完善了规划编制，完成了县城总体规划修编和优化工作，确立了县城商品房空间布局和目标定位；依法供应土地，确保了土地市场的有序开发；严格建设规划监控，基本落实了规划控制指标；加强质量安全管理，促进了商品房品质的不断提高；规范开发企业行为，维护了商品房销售秩序；完善后续管理，促推了物业管理水平的不断提高。县城商品房市场进入多元化时代，土地市场持续活跃，供地规模和成交均价稳步上升，住宅小区配套设施逐步完善，美化、亮化水平逐步提高，人居环境大幅改善，商品房市场快速健康发展，县城形象大幅提升，县城的辐射和带动作用明显增强。从2008年到2012年的五年时间内，商品房投资总额超过26亿元，建成商品房面积105万平方米，县城新增常住人口约3万人，城镇化率达39.33%，提高7个百分点。2011年和2012年连续两年开工建设商品房面积超过30万平方米，销售20多万平方米，仅2012年房地产直接税收12479万元，加上产生的相关税收，超过1.8亿元，占全县财政总收入的20%以上。
二、存在的问题
（一）规划调控有待加强。一是未制定房地产发展中长期规划，以及具体的商住区建设布点、老城区改造、基础设施建设等控制性详规，规划体系很不完善。二是土地供应失衡。2011年前出让的商服用地中，还有近300亩未开发建设；2012年计划出让商服用地675亩，实际仅出让49.7亩，2013年计划出让商服用地423亩，1-4月仅出让1.54亩。三是未制定房地产开发销售的指导计划，一定程度上存在饱和开发、无序销售的现象，目前县城库存商住房产面积达14万多平方米，且建设力度加大与销售疲软的“剪刀差”呈扩大趋势。
（二）开发资质管理不严格。一是挂靠资质开发行为仍然存在。个别房地产项目的实际开发人没有资质，挂名的开发企业只收管理费。如金泰花园项目、天宇小区一期、育英楼等项目。二是违规超资质开发仍有发生。根据《条例》规定，三级房地产开发公司同期承接15万m2以下的房屋开发，四级公司和暂定资质企业同期承接5万m2以下房屋开发。而只有暂定资质的大汉城镇建设公司、七星房产开发公司、汇东公司，分别同期开发34万多平方米、8.4万平方米、8万平方米。三是“黑开发”屡禁不止。开发商以个人名义报建实行商品房开发，部分房屋质量监管基本是空白，规划指标严重超标，严重扰乱了正常的商品房开发秩序。
（三）建设监管不够到位。一是规划指标难落实。一方面，个别规划指标设定欠科学。2010年前的商住房地产开发项目，基本没有规划厕所、垃圾房、物业用房等设施的建设；个别绿地率等指标未经过严格测算，实际建设中规范指标很难达到。另一方面，规划指标未严格实施。超容积率现象普遍存在，根据抽查，已建成的商住楼盘除豪苑外，其余不同程度存在容积率超标现象，如天宇佳苑规划建设面积1123.35m2，实际建设1651.91m2，超面积528.56m2，超规划面积47%。附属设施建设不到位，规划的垃圾房、公厕大部分未建设，抽查的15个小区与楼盘，只有豪苑按规划要求建了附属设施，其余14个均存在未建缓建的情况。二是建筑质量和安全管理存在漏洞。个别项目的开发企业与建筑商实则是同一不同名称的主体，质量监理形同虚设。部分项目存在厨房和屋面渗水、现浇板开裂等建筑质量问题，调查的4个楼盘中，尤以御竹华庭、益佳华邸住户投诉较多。建筑安全存在隐患。企业对安全投入不足，安全设施标准不高，劳动者安全意识淡薄，不按操作规程办事等。近三年，桃江豪苑、竹韵佳园等项目均发生过建筑安全事故。三是综合验收机制不健全。根据规定，房地产主管部门应当组织质监、规划、消防、人防等有关部门对住宅小区公共安全项目进行综合验收。实际操作中，基本实施的是单项验收，造成企业频繁迎检。个别应检项目存在管理空白，无人把关。
（四）销售监管比较薄弱。据调查，县城商品房80%以上存在不符合预售条件，不经审查批准发放VIP卡、认购、认筹等违规预售行为。东方新城、跃宇富锦花园、七星铭城、万基欧景等楼盘都有违规记录。个别楼盘的销售合同未严格按《商品房销售办法》中规定的要求实施，内容不全，相关收费不明确，把本应由开发商负责的水、电、煤气初装费等费用转嫁到用户身上，如御竹华庭、益佳华邸、商业城等。这种现象主要集中在2010年前开发的楼盘上，2010年后已实施全省统一的合同格式并实行了网上签约。
（五）后续管理问题突出。一是物业管理覆盖面窄。目前县城已建成的47个商住小区或楼盘，有物业管理的只有 16个，仅占34 %，小区脏、乱、差现象普遍存在。二是物业管理水平低。县城现有 13家物业公司，由开发商成立的前期物业公司占较大比例，上规模的不多，从业人员年龄偏大，缺少保安、绿化、机电及基础设施维护维修等专业人才。部分物业公司只负责公共部分的卫生保洁与小区保安，实施的“机关式”管理，管理模式陈旧，服务内容单一。三是物业管理市场化程度不高。县城商住小区物业面积约60万平方米左右，其中开发企业负责的两年期前期物业面积约30万平方米，真正市场运作的物业面积不足30万平方米，主要是豪苑1-2期、都汇国际、竹韵佳园、商业城等9个小区。目前，因空置率高、附属设施不配套、规划设计变更、维修服务不到位等影响费用收取，各物业公司运转十分艰难。四是住房维修基金征缴力度不强。我县商品房发展历史不长，直到2011年启动维修基金电脑征缴系统，房屋维修资金收缴才得到规范。2010年前县城住宅维修基金仅收取 598万元，远远无法满足维修需要。
（六）开发建设环境不优。一是基础设施配套不到位，存在“毛地”出让。部分商服用地存在征拆补偿不到位、安置未落实、水电路等基础设施不配套等问题，导致开发企业取得土地后，不能及时开工，建成后不能及时交付业主使用。如跃宇富锦花园、东方新城项目因基础设施不配套，导致推迟半年以上才开工建设，至今因曙光路未建成，部分楼盘无法排污，并且两个小区均没有双回路供电，无法交付使用，致使开发企业违反销售合同逾期交房，已交付的楼栋今年已出现多起电梯停电关人事件。二是部门服务有待加强。个别部门服务意识差，对企业主动服务太少，前置指导不够。机制不畅，办事流程复杂，审批环节多。缺乏大局意识，部门利益至上，重处罚、轻服务。三是建设环境不优。存在强揽工程、强行参工参运、收取运输差价、强行阻工等现象。
三、建议
（一）加强规划管理。县人民政府要制定房地产业中长期发展规划，根据县城总体规划，确定商品房开发的空间布局、建设总量，明确商品房的发展目标，编制商品房控制性专项规划、土地供应规划、销售规划，出台相关政策、措施，确保房地产业有序发展。要根据“突出功能配套、改善人居环境、依法可行”的原则，科学制定土地的容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度、建筑间距等主要指标，确保建设规划科学合理。同时要严格规划监管，强化工作措施，及时纠正违反规划行为，严格规划执法，严厉打击违反规划的行为，确保规划落实。
（二）严格开发经营管理。一要严格资质管理。严格实施开发企业许可制度，扎实开展资质年审工作，对年审资质不达标的企业要依法注销资质证书，退出开发市场。对超资质、挂靠资质开发的企业要依法查处，严厉打击。二要严格建设监管。要加强建筑企业资格审查，杜绝开发建设质量监理中存在的漏洞；加强工程质量监管，强化对监理公司的行业管理，对建筑主体部位严格实施强制性检测，加强现场签证管理；落实施工单位安全主体责任，督促施工单位完善安全防护设施，加强一线工人的技能培训，提高安全防范水平。三要严格综合验收。建立健全部门联合验收制度，完善综合验收程序，严格检查附属设施的配套情况，严格控制低档次、小规模、粗放式的开发建设，确保垃圾用房、公厕、物业用房等附属设施同时施工、同时投入使用。四要严格销售管理。严厉打击各种违规销售商品房的行为，坚决制止违规预售，全面实施商品房网上签约制度，严格商品房合同管理，切实维护正常的销售秩序。建立开发企业信用评价体系，督促企业守法经营、诚信经营。
（三）加强物业管理。要尽快出台物业管理规范性文件，落实政府职能部门和开发企业责任，建立物业管理长效机制。严格物业管理企业资质核定工作，进一步整顿、规范物业管理市场，加强对物业管理单位的监督和业务指导，突出抓好从业人员的素质培训。指导小区成立业主委员会，规范物业收费行为，提高物业服务的专业化、规范化、市场化程度。完善住房维修资金管理制度，严格物业专项维修资金的收缴、使用和管理，确保物业保修期满后房屋公共部位、公共设施、设备的正常维修和养护。
（四）优化发展环境。一要依法土地供应。坚持“净地”出让原则，切实做好安置补偿等前期工作，加强水、电、路等市政配套工程建设，为商品房项目提供发展基础。严格执行商品房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不以土地作为招商引资的附加条件，对出让土地严格实行招拍挂，切实维护土地交易市场的公开公平公正秩序。二要优化政务服务。各部门要加强协调配合，及时处理存在的问题与矛盾，提高部门服务水平，建立办事便捷通道，优化规划、建设和预售、综合验收等环节的审批程序，整合流程，提高办事效率。三要优化施工环境。对强揽工程、强行参工参运、非法强行阻工等行为要予以严厉打击，切实维护项目的施工环境。四要严厉打击“黑开发”。建立部门联合监督机制，加强对土地交易市场、建设许可、权证办理、房产交易等环节的管理，从源头和制度上杜绝“地下开发”行为，切实维护正常的开发秩序。